こんにちは松村です。
高速のサービスエリアで何の気なしに購入した鯖寿司がめちゃめちゃ、うまくて驚きました。
食べるの大好きなので、それほど期待していなかったものが予想以上においしいと、すごくテンション上がります！
さて本日は「不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ方法」についてお伝え致します。
「不動産会社に不動産の売却に強いとか、弱いとかいった区別があるの？」という疑問をお持ちの方がいらっしゃるかもしれませんが、実はあるんですね。
まあ、より正確には不動産の売却に強いとか、弱いとかいった話ではなく、不動産の売主さんにとって、よりいい結果になりやすい不動産会社とそうでない不動産会社があるという話にはなるのですが。
いずれにしても、これから不動産の売却をすることを検討されている方なら、100％役に立つ、情報であることは間違いありません。
ですので、不動産を売却するご予定のある方は是非とも最後までお付き合いになって下さい。
きっと「これはいい話を聞いたと思ってもらえるはずですので。」
それでは、早速、行ってみましょう。
売却に強い不動産会社を選ぶ方法
不動産の売却に強い不動産会社、より正確に言えば、不動産の売主さんにとって、より良い結果になりやすい不動産会社を選ぶ方法とはズバリ「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」を選ぶことです。
そういう不動産会社であれば、両手取引を狙って囲い込みなどということをする可能性が低いからです。
ここで「両手取引って何？」「囲い込みって何？」という方のために、それぞれ簡単に説明しておきます。
両手取引とは？
両手取引とは一つの不動産会社が売主、買主双方を媒介して売買契約を成立させることを言います。
両手取引の場合、不動産会社は売主、買主双方から仲介手数料を受け取ることができます。
つまり、売主、買主のどちらか片方の媒介だけをする場合に比べて2倍の仲介手数料を受け取ることができることになるわけです。
そのため、売主さんから不動産の売却を依頼された不動産会社には、なるべくなら両手取引にしたいという心理が働くことになります。
囲い込みとは？
囲い込みとは売主さんから不動産の売却を依頼された不動産会社が両手取引を狙って、その物件の情報を独り占めにして他の不動産会社に提供しない、もしくは、一応、形式上は他の不動産会社に物件の情報を提供するものの、何らかの理由をつけてお客さんの案内をさせないなどといった取引の成立を阻害するための行為もしくは不作為のことを言います。
囲い込みがなされると買主は必然的に、不動産の売却を依頼された不動産会社の直接のお客さんに限られることになります。
つまり、他の不動産会社のところに、より高い価格で購入してくれるお客さんがいたとしても、そのお客さんとつながることはできなくなるのです。
その結果、不動産を本来の価値を下回る価格で売却することになるリスク、すなわち「安売りリスク」が当然、高まることになります。
売主にとっては恐ろしい話。囲い込みされることだけは絶対に避けないといけないな。
囲い込みを避けたければ小さな不動産会社を選ぶのが無難
以上の説明で不動産の売却を依頼された不動産会社が両手取引を狙って囲い込みをすることの弊害はご理解頂けたことと思います。
安売りリスクを避け、より確実に不動産の売却を成功させたければ、不動産会社が両手取引を狙って囲い込みをすることだけは絶対に回避しなければならないわけです。
そして、それが故に不動産を売却するにあたっては「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」を利用する方が良いと申し上げているのです。
「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」は当然のことながら「買主を自社で見つけることが難しい」ことを自覚しています。
そのため両手取引を狙って囲い込みをしようなどということをまず考えません。
最初から買主を見つけるために他の全ての不動産会社の力を借りるべく徹底的に物件情報の開示を行います。
すると他の不動産会社を通じて、市場に存在するすべての購入希望のお客さんのところにすみやかに物件情報が行きわたることとなり、結果的により高い価格で購入してくれる買主が見つかりやすくなるわけです。
「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」を選ぶ方が売主さんにとって良い結果になる可能性が高くなるなんて、少し意外な感じがするかもしれませんが、これは紛れもない事実です。
記事タイトルの「売却に強い」というのとは、ちょっとイメージがズレてしまうかもしれませんが結果に着目すれば同じことですしね。
是非、不動産の売却を任せる不動産会社を選ぶ際の参考にして頂ければと思います。
なるほど、そういう理由で小さな不動産会社に任せる方がいい結果になりやすいわけか。すっかり勘違いしてたよ。
より確実に囲い込みを避ける方法
不動産の売却を「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」に任せれば囲い込みをされる可能性はかなり低くなります。
しかし、それでも囲い込みをされる可能性がゼロになるわけではありません。
ここではその可能性をなるべくゼロに近づけるべく、実施すべきことを2つ、ご紹介しておきます。
1.レインズ登録させる
レインズとは不動産会社が他の不動産会社に売却を依頼された物件の情報を共有すべく、物件情報の登録を行うインターネットサイトのことを言います。
宅建業法では、不動産会社（宅建業者）が売主との間で不動産の売却についての媒介契約を締結した場合、媒介契約締結の日から一定期間内に、当該物件の情報をレインズに登録することを義務付けています。（媒介契約の種類が一般媒介契約の場合、不動産会社にこの義務はありません。）
しかし残念なことに不動産会社の中には、この法律上の義務さえ、まともに果たさないところがあったりします。
レインズ登録がなされない限り、あなたの不動産の物件情報が他の不動産会社のところ、ひいては他の不動産会社のところを訪れている買主候補となりうるお客さんのところに届くことはありません。
ですので、まずは、不動産会社にこのレインズ登録を確実にさせるようにして下さい。
レインズ登録がなされるとレインズから登録証明書というものが発行されるのですが、不動産会社は、この登録証明書を遅滞なく売主さんに引き渡すことが義務付けられています。
レインズの登録証明書の引き渡しがない場合には、すみやかに引き渡すように請求してみて下さい。
もし、まだレインズ登録をしていない場合には、慌ててレインズ登録をした上で登録証明書を引き渡してくれるはずです。
2.空止めさせない
具体的に進行している取引があるわけでもないのに、他の不動産会社からの問い合わせに対して、何らからの理由をつけて、物件の紹介や内覧を拒む行為を俗に「空止め」などと言います。
「空止め」をされてしまうとレインズ登録をした意味がなくなってしまいますので、絶対に空止めをさせないようにしなければなりません。
空止めが厄介なのはレインズ登録と違って売主さんの立場から確認するのが困難なことです。
しかし、たとえば売却を依頼した不動産会社以外の不動産会社から問い合わせをしてもらうなどすれば、空止めされているかどうかを確認できないわけではありませんので必要に応じて確認してみられれば良いでしょう。
万が一、空止めされていることがわかった場合には、その不動産会社に引き続き、任せていてもいい結果になる可能性は低いと思いますので、媒介契約の更新はせず、あらためて他の不動産会社との間で媒介契約を締結されることをおすすめします。
なお、この際、不動産会社に一言ぐらい文句を言ってやりたくなるかもしれませんが、あまり揉めないことです。
空止めするような不動産会社と揉めたところで気分が晴れるようなことはまずありません。
おそらく余計にストレスを感じるような事態になるだけですので。
それなりに需要がある不動産で、しかも相場に見合った価格設定をしているはずなのに全く内覧が入らないといった場合には空止めされている可能性を考えた方がいいかもしれません。念のため確認してみましょう。
まとめ
- 不動産を売却するに際しては「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」を選ぶのが得策である。
そういう不動産会社は両手取引を狙って囲い込みをしようとする可能性が低いからである。 - より確実に囲い込みを避けるために実施すべきことは以下の2つである。
・レインズ登録をさせる
・空止めをさせない
最後に一つだけ、お伝えしておきたいことがあります。
それは今回の話は不動産会社の誠実さみたいなことは全く考慮していないということです。
不動産会社の中には、売主本位の行動を当たり前のようにとってくれる誠実な不動産会社と、そうでない不動産会社があります。
で、不動産を売却するに際しては、もちろん誠実な不動産会社を選ぶことができればいいわけですが、それって決して簡単なことではありませんよね。
だから、その代替手段として、結果的に売主にとって望ましい行動をとってくれる可能性が高い「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」を選ぶことをおすすめしているだけです。
残念ながら「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」の中にも、不誠実な不動産会社は紛れています。
だから、より確実に囲い込みを避けるために実施すべきことなども併せてお知らせしているわけです。
不動産の売却を「買主を自社で見つけることが難しそうな小さな不動産会社」に任せたからといって、もうこれで大丈夫などと決して油断しないようにして下さい。
不動産の売却はあくまで売主さんが主体的にコントロールするという意識を持ち続けてこそ、うまくいくものですので。
以上、今回は「不動産の売却に強い不動産会社を選ぶ方法」というテーマでお伝え致しました。
