こんにちは、松村です。
昨日、散歩の途中、公園で何の気なしに逆上がりをしたら、近所の人にばっちり見られていました。
ええ年したおっさんが恥ずかしすぎますw
失敗しなかったのがせめてもの救いですがww
さて、本日は「売れない家の特徴」についてお伝えしたいと思います。
当たり前のことですが家にも売れやすい家、売れにくい家というのがあります。
このことを知らずにゆったりと構えていると希望している時期までに家が売れず大いにストレスを感じることにもなりかねません。
本記事では売れない家（売れにくい家）の特徴を指摘すると共に、対策が可能なものについては、その対策も簡単に紹介しておりますので、興味のある方は是非とも最後までご覧になって下さい。
少なからずお役に立てると思いますので。
それでは早速、行ってみましょう！
売れない家の特徴22選
売れない、もしくは売れにくい家の特徴としては以下のようなものがあります。
なお、各特徴の「売れない度」をわかりやすく表現するために★の数による評価を行っています。
最も「売れない度」の高いものを★の数3つとする三段階での評価を行っていますので是非とも参考になさって下さい。
①売出し価格が高すぎる★
売出し価格が相場に比べて高すぎる家はまず売れません。
今はインターネットを使えば誰もが簡単に不動産の価格相場を知ることができる時代。
そのため、相場を無視した高い価格設定をしていたのでは誰からも見向きもされないということになってしまうのです。
自分の家に対する思い入れがあるのは結構なことですが、本気で売りたいという気持ちがあるのなら、せいぜい相場価格＋10％ぐらいまでの範囲で売出し価格の設定をされることを強くおすすめします。
当初の売出し価格が高すぎたがために、かえって安売りすることになることもあります。なかなか売れず、売れ残り物件という悪い印象がついてしまうためです。欲張りすぎてかえって損をしてしまうことがないよう、注意して下さいね。
②売主さんが話し過ぎる★
購入を検討しているお客さんが内覧に来た際に必要以上に売主さんが前へ出て話し過ぎるということがありますが、そういう家もやはり売れにくくなってしまいます。
売主さんの「売りたい」という気持ちが伝わりすぎて、かえって内覧に来たお客さんが引いてしまうためです。
売りたいという気持ちがあるのは自然なことですが、それを表現しすぎることは売却活動にマイナスの影響しか与えません。
売主さんは、あいさつ以外については内覧に来たお客さんや不動産屋から質問を受けた場合に限って口を開くぐらいが丁度良いものと考えて下さい。
③売主さんが不愛想★
「売主さんが話し過ぎる」のとは逆に売主さんが不愛想過ぎるのも問題です。
内覧に来たお客さんにとって、売主さんは高額な買い物の取引相手になるかもしれない人物。
家とワンセットで評価されるものと考えるべきです。
必要以上に愛想をふりまく必要はありませんが、あいさつぐらいは気持ちよくするよう心掛けて下さい。
④建物の管理状況が悪い★
屋根瓦がズレている、外壁にクラック（ひび割れ）が目立つなど建物の管理状況の悪さを感じさせる要因があると買い手としては、どうしても購入判断がしにくくなってしまいます。
購入後の維持修繕に多大な費用がかかるのではないかという不安を感じてしまうからです。
これから売るつもりの家にたくさんのお金をかけるのは気が進まないかもしれませんが、購入判断に大きな影響を与えそうな致命的な故障については、なるべく事前に修繕しておかれることをおすすめします。
うち前の地震の時に結構、壁に大きなひび割れができちゃってるんだよね。やっぱり修繕した方がいいのかな。不動産屋さんに相談してみよう。
⑤掃除が行き届いていない★
掃除が行き届いてない家というのは、どうしても見た目に印象が悪く、売れにくくなってしまいます。
特に水回りのきれいさというのは購入判断に大きな影響を与えますので徹底的に掃除されることをおすすめします。
仕事が忙しいなどの事情で自分で掃除をすることが難しい場合には、掃除屋さんを利用することを検討されてもいいでしょう。
費用はかかりますが、それに見合うだけのプラスの効果があるはずです。
⑥違法建築である★★
違法建築とはその名のとおり、建築基準法等の建築関連法規に違反する建物のことを言います。
言葉の印象の悪さはもちろんのこと、購入に際して住宅ローンが利用できないという、より実質的な弱点があるため、非常に売れにくい家となります。
現金購入のお客さんには売ることができますが、その場合にも違法建築であることを踏まえた、相当な価格交渉があることを覚悟しなければなりません。
建物の築年数が古い場合、いっそ更地にして売却する方が良い結果になるということもありますので、両ケースで手元に残ることになる金額をシミュレーションしてみた上で判断されることをおすすめします。
⑦既存不適格建築物である★
既存不適格建築物とは建築当時においては建築関連法規に適合していたものの、法改正により、事後的に建築関連法規に適合しない状態になってしまっている建物のことを言います。
あくまで違法建築ではないのですが、再建築時には同種・同規模の建物を建てることができないことがあったり、また、住宅ローンを利用しにくい傾向にあるため、売れにくい家となっています。
当然、売却するためには、そのデメリットを踏まえた相場より低い価格設定をすることが必要です。
⑧再建築ができない★★★
建物を建築するための敷地は建築基準法の道路に2メートル以上接していなければならないとされており、これを接道義務と言います。
この接道義務を満たしていない敷地には原則として建物を再建築することができません。
つまり、今、建物が立っていたとしても、それを取り壊した後は駐車場や資材置き場などとしてしか利用することができなくなってしまうのです。
そんな家を欲しがる人なんて、当然、ほとんどいませんよね。
したがって、再建築できない家は非常に売りにくい家ということになります。
再建築ができない家でも、立地が良く賃貸需要が見込めれば収益物件として、そこそこの価格で売却できる可能性があります。このあたりのことについては家の売却を依頼する不動産屋さんに相談してみて下さい。
⑨間取りが古い★
現在の新しい家の間取りは家族が共にすごすLDKを広くとり、かつ、その位置も日当たりなどを考慮して最も良い場所に設定するのが普通です。
しかし古い家の間取りはリビングとキッチンを分けて設けている上にキッチンを最も日当たりの悪い場所に配置することが多くなっています。
つまり両者はライフスタイルの変化を反映して全然、別のものになってしまっているということです。
もちろん、古い家の間取りを今時の家の間取りにリフォームすることができないわけではありませんが、一般的に高額な費用がかかります。
水回りの移動が必要になるからです。
で、ここで考えてみて欲しいのですが、高額なリフォーム費用を負担をするぐらいなら、少々、買い値が高くなっても、最初からリフォームの必要のない家を購入する方が賢いと思いませんか？
たぶん、思いますよね。
現実にそう考える人の方が多く、間取りの古い家は非常に売れにくくなってしまっているのです。
⑩前面道路が狭い★
前面道路が狭い土地に立つ家も敬遠されがちです。
前面道路が狭いと車庫入れがしにくい、車の行き違いが難しい、日当たりが悪くなるなどといったデメリットがあるためです。
建築基準法上の道路は原則、幅員が4メートル以上あれば良いとされていますが、車の行き違いをすることなどを考えれば少なくとも4.8メートルは欲しいところです。
⑪大きな道路に面している★
前項とは逆に交通量の多い、大きな道路に面する土地に立つ家も売れにくいです。
交通量が多いと騒音が大きくなったり、排気ガスなどで空気が悪くなったりするため、住むには適さない場所と判断されてしまうためです。
敷地が非常に広い場合や他の土地と合わせて売却できる場合などには、たとえば店舗など住居以外の用途に利用することを前提に売却する方が良い結果になりやすいものと考えます。
⑫駅から遠い★
一昔前は家に求める要素として、利便性を上げる方がいる一方で、敷地の広さや閑静さを上げる方も多かったのですが、今は利便性を重視するという方の方が圧倒的に多くなっています。
・共働き世帯が増えるなどライフスタイルが変化した、
・人口の減少により郊外の生活が従前より不便になった
ことなどにより、益々、都市型の生活を志向する方が増えているためでしょう。
そのため、駅から遠く、通勤や通学に不便な場所にある家は以前から比べて、かなり売れにくくなっています。
東京、大阪などの大都市圏においても駅へのアクセスにバス利用が必要になるような場所にある家は、適切な価格設定をしてもなお売却するのに相当な期間を要することがありますので、注意が必要です。
うちは結構、駅から遠いからなあ。ある程度、売却に時間がかかることを覚悟しないといけなかも。
⑬線路が近い★
上でも触れたとおり、家は駅から近い方が売れやすいのですが、線路から近すぎると逆に売れにくくなります。
言うまでもなく電車、通過時の騒音が酷くなるからです。
特に踏切から近い場所では警報音も鳴り響くでしょうから、さらに売れにくくなると思います。
住んでいるご本人たちは、慣れてしまっているため、気にならなくなっているかもしれませんが、内覧者の大半が気になるであろうことは知っておいて下さい。
ちなみに騒音対策としてペアガラスを取り入れている場合には物件資料などにも掲載してもらっておく方がいいです。
⑭嫌悪施設が近い★
嫌悪施設とは一般的な感覚で言って、「自分の家のそばにあると嫌だな」と思うような施設のことを言います。
たとえば斎場やお墓、ゴミ処理施設のようなもののことです。
嫌悪施設が近くにある家は必然的に売れにくくなります。
ただし、そういうことがあまり気にならないという人もいるにはいますので、ある程度、余分に期間をかけつつ、相場より多少、安いぐらいの価格で売りぬくことを目指してください。
夜間、救急車の出入りのあるような大きな病院なども居住環境を害するという意味では嫌悪施設の一つと考えることができます。
⑮隣がゴミ屋敷である★★
隣近所にゴミ屋敷がある家は、やはり、かなり売れにくくなります。
内覧に来るお客さんは周辺環境までチェックして購入の是非を判断するものだからです。
ゴミ屋敷の問題を解決するのはそんなに簡単なことではないと思いますが、あまりに酷い場合には、一応、行政などに相談してみてもよいかもしれません。
ちなみに近所にあるゴミ屋敷の存在に購入希望者が気付かなかった場合にも契約に至るまでの段階で必ず事前に伝えておいた方がいいです。
事前に知っていれば、まあ、いいかと思えたことも、後から知って隠していたのではと思われれば高確率でクレームのもとになります。
取引完了後に揉めることがないよう、十分、注意して下さい。
⑯家のデザインが奇抜すぎる★
特別なこだわりを持って建てられた奇抜なデザインの家は売れにくいです。
住んでいても落ち着かなさそうとか、実用的ではないなどと評価されることになるからです。
運よく買ってもよいというお客さんが現れた際にはなるべく逃がすことがないよう、柔軟に条件交渉等に応じられることをおすすめします。
⑰不整形地である★
不整形地とは長方形でない、いびつな形の土地のことを言います。
不整形地の上に立つ家も売れにくくなっています。
不整形地だと、どうしても土地の利用効率が悪くなってしまうためです。
なお、接道部分が狭く奥に行くと敷地が広くなる、いわゆる旗竿地も、この不整形地に該当します。
したがって旗竿地を売却しようとする際には、その点を考慮して適正な価格付けを行う必要があります。
ちなみに⑯と⑰は風水などの観点からも悪いとされているため、一層、敬遠される傾向にあります。
⑱日当たりや風通しが悪すぎる★
周囲の建物との距離が極端に近いがために日当たりや風通しが非常に悪くなっている家がありますが、そういう家もやはり売れにくくなっています。
洗濯物を干しても乾かないし、年中、室内がじめっとしているであろうことが容易に想像がつくからです。
この点について、現在、現実に住んでいる立場からどんな対策をしているのかを伝えてあげると多少は購入へのハードルが下がることになるかもしれません。
部屋の一部、特にサッシ廻りにカビが生えているようなことがある場合には、しっかりと掃除をして除去すること！
さすがにカビが生えているのを見たら、大抵の内覧者は「この家だけはない」と判断してしまいます。
⑲昔からの集落の中にある★
どこにでも昔からの集落というのがあると思いますが、そういう集落の中にある家は、やはり非常に売れにくいです。
そういう集落の中にある家に住むと近所付き合いが面倒くさかったり、逆によそ者扱いされて仲間外れにされたりといったことがありそうなイメージがあるからです。
集落の中の近所付き合いの状況などを詳しく教えてあげると多少は購入判断がしやすくなるかもしれません。
下手に隠そうとすると余計に恐怖をあおる可能性があるので（人はよくわからないこと、知らないことにこそ、恐怖を感じるものなのです）なるべくオープンに伝えることです。
⑳事故物件である★★
事故物件とは過去に殺人や自殺など、人の命にかかわる重大な事件の現場となったことがある物件のことを言います。
当然のことながら事故物件となった家は非常に売れにくくなっています。
やはり人が殺人や自殺で亡くなっているなどと聞くと大半の人は、気味悪さを感じてしまうものですので。
特に殺人の場合、ニュースなどでの取り上げられ方によっては、何年も売れないということも普通にあると思います。
もちろん、いつかは売れると思いますが、その際には、非常に大きな値引き要求があるであろうことを覚悟した方が良いでしょう。
近年よく耳にするようになった、いわゆる”孤独死”のあった物件も事故物件と概ね、同様に考えてもらって結構です。
㉑郊外なのに駐車場がない★
そもそも、どこであろうと一般論として駐車場がない家というのは売れにくいものです。
まして郊外であるにもかかわらず駐車場がないなどということになると非常に売れにくい家ということになってしまいます。
前庭が広く、工事をすれば駐車場を確保できるという場合であれば、工事費分の値引き交渉を受けることを前提に売れないこともないと思います。
しかし、建物が敷地の道路側に立っていて、建物を残したままでは駐車場を確保するための工事をすることが難しいという場合には、かなり苦戦することになるはずです。
場合によっては家としてではなく、建て替え用地として売ることを検討する必要があるかもしれません。
㉒災害リスクの高い地域内にある★★
家の敷地の裏が崖地になっている、雨などで氾濫しやすい川に隣接しているなど、災害発生リスクの高い地域内にある家も非常に売れにくいです。
多少、価格が安かろうと、それと引き換えに自分と大切な家族の命を危険にさらしてもよいと考える人はまずいませんので。
特に水害の発生リスクがある場所に立つ家ついては重要事項説明において水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されたこともあり、今後は、益々、売れにくくなるものと考えられます。
以上が売れない家の特徴になります。
まあ、いずれの特徴もより正確には売れにくい家の特徴ということになりますので、抱えるデメリットに見合った価格付けをすれば、最終的に売れないということはまずないはずです。
不動産屋さんとしっかりと相談した上で適切な価格付けを行って下さい。
特に★が2個以上ついている特徴にあてはまる家についてはかなり思い切った価格付けをして下さいね。
そうしないと何年も売れないで残るということになってしまいかねませんので。
家が売れないときの対策
上でも触れたとおり、売れにくい家も大体は価格設定次第で売れていくものなのですが、中にはそれでも、なお売れない家というのもあります。
使いもしない家が売れないというのは結構、困りますよね。
持っているだけで固定資産税を払わなければなりませんし、近隣に迷惑をかけることがないよう維持管理もしなければなりません。
そこで、ここでは、そういった負担を免れるべく、なるべく速やかに不動産を手放すことができる方法を簡単に紹介しておきたいと思います。
買取りを利用する
なかなか、売れない家を処分する際に最初に検討したいのが不動産の買取りを利用することですね。
買取りというのは、その名のとおり、まさに不動産屋さん自身が買主となって不動産を買い取るサービスです。
買取りは通常の、不動産屋が媒介して一般の方との間で売買契約を成立させる場合と違って、プロが買主になる分、内覧をするにしてもアバウトにざっと見るだけですし、一般の方では、なかなか決断しにくいような家でも即座に購入の決断をしてくれたりします。
ただし、その分、価格交渉はシビアで、一般の方に購入してもらう場合に比べて2～3割は売買価格が安くなってしまうことを覚悟する必要があります。
なお、媒介を前提とした通常の販売活動をしていて、なかなか売れずに買取りをお願いするという場合、かなり足元を見られることになる可能性がある点に注意して下さい。
当然、買取りをする業者もレインズを見ていて、長い間、売れていなかったことは知っていますので。
そのことを踏まえて、さらにキツい価格交渉をしてくるということですね。
2割から3割も安くなってしまうのか。買取りはできるだけ避けたいところだね。
引き取りを利用する
引き取りとは家を無償、もしくは多少の費用を払って引き取ってもらうことを言います。
つまりお金を払ってまで欲しいという人を見つけることができないので、タダでもいいから、あるいは、多少のお金は払うからという条件で引き取ってもらうということです。
昼間よく不用品の回収業者が軽トラでまわっていますよね。
まさに不動産版のああいう業者が存在していて、いらなくなった家や土地などの不動産の引き取りをしてくれるわけです。
「タダならともかく、こっちがお金を払わないといけないの？」と驚かれる方がいらっしゃるかもしれませんが、全く需要のない家を引き取るということは引き取る側にもリスクのあることです。
もちろん何の利用目的もなく引き取るわけではないでしょうが、引き取った家を取り壊したり、家を取り壊した後の土地を管理したりするのにも費用はかかりますしね。
そういったこともあって費用を請求されるということです。
ちょっと、心情的には辛い話ではありますが、いらない家を維持管理していくための金銭的、労力的負担などを考慮の上、利用の是非を検討して頂きたいと思います。
なお、こういう話をした際に、よくお受けする質問の一つに「不動産を国とか地方自治体に寄付したり、引き取ったりしてもらうことはできないのか？」というものがあります。
結論から言いますと普通に売却することができないような家を国とか地方自治体に寄付したりすることは、まず、できないです。
国や地方自治体だって、そんなものを押し付けられたって困るだけだからです。
あなたを含めて普通の人がいらないものは国や地方自治体だって原則的には、いらないということです。
家が売れない時に確認すべきこと
家が売れない時に一つだけ確認して頂きたいことがあります。
それは「あなたが家の売却を依頼した不動産屋が誠実に不動産屋としての義務を果たしているか、どうか」ということです。
不動産屋が誠実に不動産屋としての義務を果たしていないとすれば、家がすんなりと売れないのは、ある意味、当然のことですからね。
これまでも何度もお伝えしてきたことですが、不動産の売主さんとその売却依頼を受けた不動産屋にとっての最も望ましい結果は異なります。
多くの売主さんにとっての最も望ましい結果は自分の家が少しでも高く売れることですよね。
しかし、不動産屋にとっての最も望ましい結果は自社が買主からも仲介手数料を受け取ることができるよう、自社単独の媒介で売買契約を成立させることなのです。
この事実がある以上、不動産の売却の場面において不動産屋のことを盲目的に信じてしまうのは、やはり危険なことです。
家が売れないことについて「売れにくい家であることはわかっているが、果たしてそこまで売れないものか」といったような違和感を少しでも感じたら、念のため不動産屋が誠実に不動産屋としての義務を果たしてくれているのかを確認してみられることを強くおすすめします。
なお、この際、確認すべき主なポイントとしては
・ちゃんとレインズ登録がされているか
・いわゆる空止め（実際には具体的な商談など存在しないのに、商談中であることを理由に他の不動産屋からの購入希望のお客さんの紹介を拒むこと）がなされていないか
といったことが挙げられます。
このあたりのことについて、さらに詳しくお知りになりたいという方は以下の記事を合わせてご覧になって下さい。
きっと、なるほどと思って頂けるはずです。
まとめ
- 売れない家（売れにくい家）の特徴は以下のとおり。
①売出し価格が高すぎる
②売主さんが話し過ぎる
③売主さんが不愛想
④建物の管理状況が悪い
⑤掃除が行き届いていない
⑥違法建築である
⑦既存不適格建築物である
⑧再建築ができない
⑨間取りが古い
⑩前面道路が狭い
⑪大きな道路に面している
⑫駅から遠い
⑬線路が近い
⑭嫌悪施設が近い
⑮隣がゴミ屋敷である
⑯家のデザインが奇抜すぎる
⑰不整形地である
⑱日当たりや風通しが悪すぎる
⑲昔からの集落の中にある
⑳事故物件である
㉑郊外なのに駐車場がない
㉒災害リスクの高い地域内にある
特に⑥⑧⑮⑳㉒の5つの特徴にあてはまる家は売れにくい傾向にある。 - 価格を引き下げても売れない家を売る方法は次の2つ
・買取り・・・不動産屋に買い取ってもらう
・引き取り・・・タダで、もしくは、こちらが多少の費用を払って引き取ってもらう。 - 家が売れないことについて少しでも違和感を感じるときは、売却を依頼した不動産屋が誠実に不動産屋としての義務を果たしてくれているのかを確認すべきである。
なお、本記事で紹介した売れない家の特徴に照らして、自分の家が売れにくいものであると考えられる時には、なるべく早めに売却活動をスタートさせることをおすすめします。
そうすることによって、自分が売却したいと考える時期までに家を売却できる可能性を少しでも高くすることができるからです。
家を売りたいのに売れないというストレスは結構、大きいものです。
そのストレスを感じる時間を少しでも早く、終わらせるべく、この時期までに家を売却したいということが具体的に決まったら、なるべく早めに行動を起こすようにして下さい。
以上、今回は売れない家の特徴とその対策などについて、お伝え致しました。
当サイトでは後悔のない不動産売却を実現するために売主さんが知っておくべき知識を色々と紹介しています。今後、不動産を売却することを検討されている方は是非とも合わせてチェックしてみて下さいね。きっと、お役に立てるはずです。
