こんにちは松村です。
五十肩の痛みがじわりと広がってきて、今は前腕部分にまで変な張りがあります。
これ、本当に五十肩？
ちょっと、心配になってきました(-_-;)
さて、本日は不動産売却のメリット・デメリットについて紹介してみたいと思います。
実は私自身はこれまで不動産の売却についてのメリットだとかデメリットについて深く考えてみたことなどありませんでした。
ところが、つい、先日、相続不動産の売却を検討されている方から「不動産って自分が住むつもりがなければ基本的に売ってしまう方がいいんですよね？でも逆に売却することによって発生するデメリットみたいなものがあったりするんですかね？」なんていう質問を受ける機会があったのです。
で、あらためて不動産を売却することによって、生じうるメリット・デメリットを考えてみたのですが、その中に一部ですが、不動産の売却を検討されている方は知っておいた方がいいかもしれないと感じるものがあったので、こちらのサイトで紹介することにしたわけです。
売却を検討されている不動産の状況等によっては役に立つ情報があるかもしれませんので興味とお時間のある方は是非とも最後までご覧になって下さい。
不動産売却のメリット
不動産を売却することによって得られるメリットは次のとおりです。
①現金が手に入る
不動産を売却することによって売却代金という形で現金が手に入ります。
なお、不動産を売却する際には売買契約を媒介してくれた不動産屋に対する仲介手数料、所有権移転登記等の代理申請をしてくれた司法書士に対する報酬など、各種費用の負担が必要となります。
しがって、手元で増えることになる現金は売却代金からそれらの費用を差し引いたものということになります。
②他の資産への投資がしやすくなる
不動産というのは価値のあるものですが、そのままでいきなり、他の資産と交換することができるわけではありません。
しかし、不動産を売却することによって、その価値を現金化すると、他の有望な資産への投資機会を的確に捉えやすくなります。
まあ、①に含めてしまってもいいメリットではあるのですが積極的に各種投資に取り組んでいる方にとっては大きなメリットと言えそうなので、あえて項目を分けて取り上げてみました。
③売却のタイミングが良ければ売却益が得られる
不動産の相場価格が購入時より上がっているタイミングで売却するのであれば、いわゆる売却益が得られることになります。
これも①に含めてしまってもいいメリットかもしれませんが、タイミングが良ければという条件のつくメリットなので、一応、分けて紹介しておきます。
なお、この売却益に関しては所得税が課されます。
居住用財産については3000万円の特別控除があるため、実際に売却益について所得税が課されるケースは、それほど多くないと思います。
しかし、都心部などで大幅に相場価格が上がった経緯のある地域に所在する居住用不動産については課税される可能性がありますので注意が必要です。
ちなみにこの所得税の金額は、その不動産の所有期間が一定の期日において、5年、さらには10年を超えることによって安くなりますので、売却益が発生しそうな場合には、不動産の所有期間も合わせてチェックするようにして下さい。
④不動産価格の下落リスクを避けられる
今後、不動産の相場価格が下落することが見込まれる地域にある不動産については早期に売却することによって不動産価格の下落リスクを避けられることになります。
みなさんもよくご存じのとおり、日本の人口は減少の一途をたどっています。
その影響もあって利便性の低い場所にある不動産の価格は、今後も継続的に下がり続けるものと予測されます。
場合によってはタダでも手放すことが難しいという状況に陥っていくことでしょう。
そういった不動産については、なるべく早めに手放すことが得策であると考えられます。
⑤固定資産税の負担がなくなる
不動産を売却することによって、その不動産の所有者でなくなるわけですから、当然、以降は固定資産税を負担する必要がなくなります。
なお、不動産を売却した年における固定資産税の負担は、所有権移転日の前日までの分を売主が、所有権移転日当日以降の分を買主が負担することになるのが原則です。
⑥不動産を管理する必要がなくなる
不動産を売却すると以降は買主が所有者となるわけですから、当然、不動産を管理する必要がなくなります。
たとえば擁壁が崩れようと庭木が隣地に越境しようと自分が対処する必要がなくなるということです。
これは売却する不動産が自身の居住地より遠く離れている方にとっては結構、大きなメリットと言えるでしょう。
不動産売却のデメリット
不動産を売却することによって被ることになるデメリットは次のとおりです。
①不動産の利用ができなくなる
不動産を売却すれば、その不動産の所有者でなくなるわけですから、当然、以降はその不動産を利用することができなくなります。
特に年配の方などは、なんとなく、ここの部分の意識が薄くて、悪気なく敷地に立ち入ってしまったりすることがありますので注意が必要です。
場合によっては住居侵入罪にも問われかねない行為であると肝に銘じて下さい。
なお、不動産の利用をできなくなるということは、自分が利用できないのはもちろんのこと、他人に貸して収益を得る機会を失うということでもあります。
②資産を消費しやすくなる
不動産を売却することによって、その価値は現金という資産に形を変えることになりますが、不動産という形で資産を持っているより、現金という形で資産を持っている方が、消費しやすくなってしまうことは明らかです。
お金を使うことが悪いとは言いませんが資産を大幅に目減りさせてしまうことがないよう注意する必要があります。
特にご自身に浪費癖があることを自覚されている方は十分、気を付けて下さい。
③売却のタイミングが悪ければ売却損が出る
不動産を売却するタイミングでの相場価格が、その不動産の購入時の相場価格より下落していれば当然、売却損が出ることになります。
なお、人口が減少し続ける現代の日本において、今後、利便性の低い場所にある居住用不動産について良い売却タイミングが来るということは少々、考えにくいです。
大きな都市計画があるなどの前向きな情報がない限り、少しでも早めに売却して売却損を小さくする方が得策であると考えます。
④不動産価格の値上がり益が得られなくなる
利便性が高い都心部にあるなど、今後も継続的に価格相場が上昇することが見込まれるエリアに所在する不動産については早期に売却することによって継続保有していれば得られたはずの不動産の値上がり益を得られなくなってしまう可能性があります。
既に触れている通り、日本では人口が減少し続けているわけですが、それでも利便性の高い場所にある不動産の相場価格は今後も継続的に上がり続ける可能性が高いです。
相場価格のピークを完全に捉えることは難しいとしても、誰からみても、まだまだ相場価格が上がる可能性が高いと思われる不動産を早期に売却してしまうのは、もったいなことと言えると思います。
⑤相続税が高くなる可能性がある
不動産を売却することによって現金化してしまうと相続税が高くなる可能性があります。
不動産の相続税評価額は概ね、相場価格（つまり売却した場合に入ってくることになる現金の額）より低くなるからです。
なお、相続税の基礎控除については平成27年以降、「3000万円×600万円＋法定相続人の数」に引き下げられており、生前に迂闊に不動産を売却することによって相続税が課税されるようになったり、相続税の金額が増えてしまったりする可能性が高くなっています。
その点、十分、注意して下さい。
※参考
⑥思い出の場所を失うことになる
自宅不動産というのは家族との思い出のつまった場所です。
そういう大切な場所を失うことになるというのも、十分、デメリットと言えるでしょう。
実際、私が以前、ご縁を頂いた売主さんの中に亡くなった奥様との思い出が詰まったマイホームを売却されてから、しばらく精神的に不安定になられた方がいらっしゃいました。
特に家族愛が強いタイプの方は心しておく必要のあるデメリットと言えるかもしれません。
まとめ
- 不動産を売却することによって得られるメリットは次のとおり。
・現金が手に入る
・他の資産への投資がしやすくなる
・売却のタイミングが良ければ売却益が得られる
・不動産価格の下落リスクを避けられる
・固定資産税の負担がなくなる
・不動産を管理する必要がなくなる - 不動産を売却することによって被ることになるデメリットは次のとおり。
・不動産の利用ができなくなる
・資産を消費しやすくなる
・売却のタイミングが悪ければ売却損が出る
・不動産価格の値上がり益が得られなくなる
・相続税が高くなる可能性がある
・思い出の場所を失うことになる
以上が私の考える不動産売却のメリット・デメリットになります。
内容的にダブっている感じがする部分があるかもしれませんが、立場や状況の違う方、それぞれに伝わりやすいように、あえて分けて紹介させて頂いています。
こういったメリット・デメリットがあるということがわかっていると不動産の売却を今すべきか、どうかという判断がしやくなると思いますので是非とも参考にして下さい。
それでは今回も最後までお付き合い頂き、誠にありがとうございました。
