こんにちは、松村です。
最近50肩がひどく、寝てても痛みで目が覚めてしまうことがあるくらいです。
なにか症状を和らげるいい方法をご存知の方、いらっしゃいましたら、是非とも教えて下さい。
お住いの方角に向かって深々とお辞儀をさせて頂きます。（笑）
さて今回は不動産売却の流れをざっくりと解説してみたいと思います。
不動産売却の流れがなんとなくでも頭に入っていると不動産屋さん任せにならず、主体的に不動産の売却活動に取り組めることと思いますので、是非ともご一読下さい。
それでは早速、行ってみましょう！
1.不動産屋さんの査定を受ける
まずは売却をしようとしている不動産の売出し価格を検討すべく、不動産屋さんの査定を受けます。
この際、必ず、3社程度の不動産屋さんの査定を受けるようにして下さい。
以前にも触れたとおり、不動産屋さんには相場より高い査定をしたり、安い査定をしたりする動機があるため、必ずしも正しい査定がなされるとは限らないからです。
査定には売出し価格を知るということと同じくらいに「誠実な不動産屋さんを見極める」という意味合いがあることを決して忘れないようにして下さい。
2.不動産屋さんと媒介契約を締結する
売却を任せたいと思える不動産屋さんが決まったら、その不動産屋さんとの間で「売却の媒介（仲介）をあなたにお任せしますよ」という意思を明らかにすべく媒介契約を締結します。
媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、基本的には専任媒介契約を選択されればいいでしょう。
専任媒介契約が売主さんにとって、一番、権利と義務の程度のバランスがいいからです。
ただし、1.の手続きの中で誠実な不動産屋さんを見極めることができなかった場合には、不誠実な不動産屋さんとの媒介契約に縛られるリスクを避けるべく、一般媒介契約を選択するようにして下さい。
3.物件情報の周知活動をスタートする
物件情報を売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんや不動産を探している一般の方に広く知ってもらえるように周知活動を行います。
物件情報の周知活動と言うとチラシの配布や物件情報サイトへの登録などの不動産を探している一般の方に物件情報を知ってもらうための活動の方を最初に思い浮かべる方が多いと思いますが、不動産の売却を成功させる上で重要となるのは、むしろレインズへの登録等の売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんに物件情報を知ってもらうための活動の方になります。
売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんに物件情報を知ってもらうことができれば、売却を依頼した不動産屋さん以外の不動産屋さんのところを訪れた購入希望のお客さんのところにも物件情報が届くことになるからです。
したがって、あなたが売却を依頼した不動産屋さんがほかの不動産屋さんに物件情報を周知する活動を確実にやってくれているのかを、しっかりとチェックする必要があります。
不動産屋さんへの周知活動の方が重要なんだね。これは知らなかった。メモ、メモ。
4.内覧が入る
3.の活動の結果、物件情報が気になるというお客さんが出てきたら、購入の是非を判断されるべく、内覧の申し込みが入ります。
内覧が入らない限り、不動産が売れることはありませんので、内覧の日時等の相談にはなるべく、柔軟に対応するようにして下さい。
なお、内覧の申し込みが入ったら、内覧日までに、水回り等を中心にしっかりと掃除されることをおすすめします。
物件のキレイさは購入の是非の判断に影響を与えるのはもちろんのこと、購入申込の際の購入希望価格にも影響を与えることがあるからです。
5.購入申込が入る
内覧をしたお客さんが物件を気に入られ、購入の意志を固められたら書面で購入の申し込みが入ります。
この書面には購入希望価格のほか、住宅ローン特約（購入希望者が住宅ローンを利用するための審査に通過できなかった場合に損害賠償を行わずに売買契約を解除できる旨を定めた特約）の付帯等の取引条件が示されることになりますので、不動産屋さんと相談の上、慎重に受諾するかどうかを判断するようにして下さい。
ちなみ価格交渉については必ずしもイエスかノーで回答しなければならないものではなく、たとえば売出し価格3000万円の物件について購入希望価格2800万円で購入申込みが入った場合に、その間をとった「2900万円ではどうですか？」と回答することもできます。
少しでも高く売るためには粘り強く対応することが必要です。
6.売買契約を締結する
購入申込みを承諾したら、売買契約を締結します。
売買契約を締結したら、以降、トラブルなどが生じた場合には、その内容にしたがって処理されることになりますので、「しまった！」と後悔することがないよう、しっかりと内容をチェックするようにして下さい。
説明を聞いていて、わからないことがあったら、それこそ、しつこいくらいに質問して、確実に解消しておかれることを強くおすすめします。
なお、売買契約に先だって行われる重要事項説明は法律上は買主に対して行われるものですが、不動産屋さん（宅地建物取引士）が間違った説明をすることによって、無用なトラブルに巻き込まれることがないよう、できれば同席するようにして下さい。
売買契約では、買主さんや買主さん側の不動産屋さんも同席されるため、質問しにくいかもしれませんが変な気を使わないこと！しっかり質問して契約の内容を100％理解した上で署名捺印されることを強くおすすめします！
7.決済を行う
決済とは取引を結了させるべく行われる不動産売買契約の最終手続きのことを言います。
決済日において買主が売買代金を支払うのと引き換えに売主は物件および所有権移転登記手続きに必要な書類の引渡しを行うことになります。
以降は買主に不動産の所有権が移転することになりますので、売主は原則（不動産の引渡し日について特約がある場合を除く）、同日までに引っ越しなどを完了させておく必要がある点に注意して下さい。
8.確定申告を行う
不動産が高く売れた結果、譲渡益が発生した場合には、その譲渡益に対して所得税が課税されることになりますので確定申告を行う必要があります。
マイホーム（自己居住用不動産）を売却した際の譲渡益に関しては3000万円の特別控除があるため、実際に課税されることは、それほど多くないと思いますが、3000万円の特別控除を受けることができる場合でも確定申告が必要であることに変わりはありませんので、その点、誤解されないようにして下さい。
※3000万円特別控除の適用を受けるための要件の詳細については、こちらのページをご確認下さい。
以上が不動産売却のざっくりとした流れになります。
一言に不動産の売却と言っても、やらないといけないことは結構、多いものなんです。
希望するタイミングまでに不動産を売却できるよう、思い立ったら、なるべく早めに動き出すようにして下さいね。
