こんにちは、松村です。
昨日は花見の予定でしたが、あいにくの雨で中止となりました。
まあ今しか見れないものでもありますので、スケジュールをやりくりして、なんとか今週中に一度くらいは花見に出かけたい思います。
さて、本日は、不動産売却時に不動産屋さんに支払うことになる手数料（仲介手数料）についてサクッと解説していきます。
一般論として不動産屋さんに支払う手数料は売主さんにとって最も大きな出費。
どれくらいの金額になるのか気になる方も多いことと思います。
そのあたりのことについて具体例なども挙げながら、なるべくわかりやすく解説していきますので興味のある方は是非とも最後までお付き合いになって下さい。
それでは、早速、解説していきます。
不動産売却時の手数料の計算方法
不動産売却時の手数料（不動産を不動産屋さん（宅地建物取引業者）の媒介により売却する場合の手数料）は原則として以下の計算式によって求められる金額以下となります。
| 不動産の売買代金額が200万円以下の場合 | 売買代金額の5％（消費税別） |
| 不動産の売買代金額が200万円を超え400万円以下の場合 | 売買代金額の4％＋2万円（消費税別） |
| 不動産の売買代金額が400万円を超える場合 | 売買代金額の3％＋6万円（消費税別） |
たとえば不動産が3000万円で売却できた場合の手数料の金額は以下のように計算されることになります。
3000万円×3％＋6万円＝96万円（消費税込みなら105万6千円）
非常に簡単ですよね。
なお、近年、不動産売買の媒介をした際に不動産屋さんが受け取ることができる報酬について「空家等の売買又は交換の媒介における特例」というものが新しく設けられています。
これは簡単に言いますと不動産の売買代金額が400万円以下で、かつ、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、不動産屋さんが受けとることのできる報酬の額の上限を18万円（消費税別）に引き上げるというものです。
たとえば不動産の売買代金額が200万円の場合、原則の式によると、不動産屋さんが売主さんから受け取ることができる手数料の金額の上限は10万円（消費税）となります。
しかし、これでは、現地調査等の費用がかさむ場合、費用倒れとなって、不動産屋さんとしても仕事の依頼を受けることができないということも、あったわけです。
そこで、そのような不都合な事態を解消することを目的に「空家等の売買又は交換の媒介における特例」が新設されたということですね。
売買代金が3000万だと手数料が消費税込で105万6千円にもなるのか。結構、高額なんですね。
不動産売却時の手数料の相場は？
さて、ここまで不動産売却時の手数料の金額の計算方法を見てきたわけですが、ここまで紹介してきた計算方法というのは、あくまで不動産屋さんが受け取ることができる手数料の上限金額を定めたものに過ぎません。
つまり、これ以下の金額であれば、いくらであっても構わないということです。
では、そのことを踏まえて実際の不動産売却時の場面で請求される手数料の金額の相場は、どの程度のものなのでしょうか？
この点については調べた範囲では統計データなども見つからなかったため、あくまで私の肌感覚になるのですが、上記計算方法による上限金額そのまま、もしくは、せいぜい「3％＋6万円」の6万円を切った「3％」というのが相場になっているものと思います。
これは手数料を上限金額いっぱい、もしくは、せいぜい値引いても6万円の部分を切った3％で受け取るというのが不動産屋さんの業界の慣例になってしまっているからです。
もちろん値引き交渉ができないわけではありませんが、それほど大きな金額の交渉は難しいかも。
不動産の売却の媒介は、現地調査や重要事項説明書の作成など、結構、手間暇がかかりますからね。
あまり無理に手数料の値引き交渉をするより、請求された金額を気持ちよく払って、その分、満足のいく結果となるよう、不動産の売却活動を思い切り頑張ってもらう方が賢い選択と言えるかもしれません。
不動産屋さんの営業マンは歩合給を含む給与体系で働いていることが多く、手数料の値引きをお願いしたりすると露骨に嫌な顔をされることもあるかも。どうしても値引き交渉をしたい場合には営業マンの顔色を見ながら慎重にされることをおすすめします。
手数料に関するその他ポイント
ここでは不動産売却時の手数料について知っておきたい、その他のポイントについて簡単に紹介しておきます。
手数料は媒介についての報酬
手数料は不動産の売買契約を不動産屋さんに媒介してもらった場合の報酬です。（ごくまれに媒介ではなく、代理をしてもらうこともあります）
したがって不動産屋さんが売買契約の当事者（買主）となる買取りの場合には、報酬の支払い義務が発生することはありませんので注意して下さい。
※不動産屋さんが売買契約の当事者（買主）となる場合あっても、その売買契約を他の不動産屋さんが媒介するのであれば、売買契約を媒介する不動産屋さんに対して手数料は支払う義務が発生します。
手数料は成功報酬
不動産売買の媒介の手数料はあくまで成功報酬です。
したがって、査定をしてもらおうが、物件についての通常の広告活動をしてもらおうが、売却できない限り、原則として報酬を請求されることはありません。
成約もしていないのに報酬の請求があった場合、まずは説明を聞いて、納得できなければ、しかるべき場所（その不動産屋さんの所属団体や免許権者など）で相談するようにして下さい。
手数料の支払い時期は交渉できる
不動産屋さんの中には手数料の支払い時期について売買契約時に半金、決済時（売買代金受け取り時）に半金としたがるところがありますが、資金繰りが厳しい場合には決済時（売買代金受け取り時）に一括で支払うことができるよう交渉してみましょう。
決済までの期間が長いなどの事情がない限り、特に問題なく受け入れてもらえると思います。
なお、手数料の支払い時期は媒介契約書の記載事項となっていますので、事前に資金繰りが厳しくなりそうなことがわかっている場合には、媒介契約締結時に手数料を決済時、一括支払いとしたい旨を伝えるようにして下さい。
この時点で伝える方が、より確実に了承してもらえるはずです。
なるほど。手元の資金にあまり余裕がないから手数料の支払いは売却時一括にしてもうおっと。
まとめ
- 不動産の売買代金額が400万円を超える場合の手数料の上限金額は「売買代金額×3％＋6万円（消費税別）」という計算式で求めることができる。
- 不動産売却時の手数料の相場は上記計算方法による上限金額そのまま、もしくは、「3％」程度である。
- 手数料は不動産の売買契約を不動産屋さんに媒介してもらった場合の報酬。買取り時には手数料はかからない。
- 不動産売買の媒介の手数料は成功報酬である。
- 手数料の支払い時期については売却時一括となるよう交渉することができる。
以上、今回は不動産売却時の手数料について簡単にお伝え致しました。
