家の売却でやってはいけないこと【21選】安売りトラブルを絶対回避！

こんにちは松村です。

なぜ、うちの嫁さんは口癖のように「痩せなきゃ」というのでしょうか？

どうせ、痩せるための努力をしないくせにw

さて、本日は「家の売却でやってはいけないこと【21選】」というテーマでお話させて頂きます。

家の売却の結果は、売主さんの取り組み方次第で大きく変わるものです。

今回ご紹介する22個の「やってはいけないこと」を確実にやらないようにするだけで、大切な不動産を安売りすることになったり、大きなトラブルに巻き込まれたりすることを99％避けることができるはずなので興味のある方は是非とも最後までご覧になって下さい。

それでは早速、行ってみましょう。

家の売却でやってはいけないことはこれだ！

家の売却でやってはいけないことは以下のとおりです。

なお、各「やってはいけないこと」の売主さんにとってのリスク度を💀の数で表現しております。

💀が多いほどリスク度が高くなりますので合わせてチェックするようにして下さい。

1.売却期間を短かくしすぎる💀

売却期間を短かくしすぎると無茶な価格交渉をしてくるような購入希望者も逃すことが難しくなるため、必然的に安売りするリスクが高まります。

このリスクを避けるためにも売却期間は不動産の需要を考慮して、ある程度、余裕のある長さで設定する必要があります。

なお、売却期間の目安としては都市部などの需要が中程度の不動産で6ヶ月ぐらいに設定するのが妥当であると考えます。

2.売却タイミングを適当に決める💀

不動産の相場価格は常に変動しており、売却するタイミングによって売却できる価格は当然、異なります。

したがってすぐに不動産を売却しなければならない事情がない限り、「今は売却するのに適切なタイミングか？」を考えた上で売却するかどうかを決定する必要があります。

ちなみにこの記事を書いている2023年4月時点は全国的にみれば不動産を売却してもよいタイミングであると考えます。

不動産の相場価格が高値で推移しているからです。

しかし、これはあくまで「全国的に見れば」の話です。

局地的には、何らかの事情（不動産価格が大きく変動するような事情）のため「もう少し待ってから売る方が良い」ということもありえますので、不動産が所在する地域の事情を考慮した上で売却するタイミングを検討して頂ければと思います。

3.安易に買取りを利用する💀💀💀

不動産を売却する方法には一般の方が買主となる売買契約の成立を不動産屋が媒介する方法（以下、単に媒介という）と不動産屋自身が買主となって不動産を買い取る方法（以下、単に買取りという）の2種類がありますが、原則的には媒介の方を選択されることをおすすめします。

媒介の方が不動産を高く売却できる可能性が高いからです。

買取りを選択し場合の売却価格は、媒介を選択した場合の売却価格の2～3割程度（買取りする不動産屋によっては4～5割程度ということも）は安くなってしまいます。

（※買取りの場合、不動産屋が売買契約を媒介した場合の報酬である仲介手数料の支払いが不要となるため、実質上の経済的損失は上記割合より、少し小さくなります。）

したがって、すぐに現金が必要であるとか、内覧対応をするのがどうしても嫌であるとかいった特別な事情がない限りは媒介の方を選択されることを強くおすすめします。

3000万円ぐらいの価値のある家だと2100万円から2400万円ぐらいに買いたたかれてしまうということか。なかなか厳しいね。

4.「この地域限定でお探しです」チラシを信用する💀

私が知る限り「この地域限定で物件をお探しのお客様が〇組いらっしゃいます！」といったことが書かれているチラシが事実である可能性はよくて、せいぜい50％程度のものだと思います。

・そういうチラシが入っていたから連絡をとったのに、いつまでたってもお客さんを連れてこない
・お客さんは連れてきたが、とんでもなく安い購入希望価格を提示する買取業者だった
などという話を非常によく耳にするからです。

これは不動産の取引に限った話ではありませんが、うますぎる話、都合の良すぎる話というのは概ね、何らかのリスクをはらんでいるものです。

そういったリスクを避けるためにも、いわゆる「釣り文句」に安易にひっかからないようにして下さい。

まずは価格査定を受けるところからスタートする通常の不動産売却プロセスをとられることを強くおすすめします。

5.不動産屋の良し悪しを会社の規模で判断する💀

不動産の売却を依頼する不動産屋の良し悪しを会社の規模だけで判断することもおすすめしません。

売却を依頼するのに良い不動産屋かどうかを決するのは、結局、その不動産屋が売主さん本位の行動・提案ができるだけの誠実さを有しているかどうかだと私は考えています。

しかし、会社の規模だけではその不動産屋の誠実さをはかることなど到底できないですよね。

また、売主さんにとって好ましい結果にはなりにくい、いわゆる両手仲介（不動産屋が1社で売主・買主双方を媒介して売買契約を成立させること。売主・買主双方から報酬を受け取ることができるため、なるべく両手仲介になるよう行動しがちになる）になってしまう可能性が高いのは自社でより多くの直接の買い客を抱えている大きな不動産屋であるという事実もあります。

そういったことも踏まえて安易に会社の規模だけで売却を依頼する不動産屋を選択しない方がよいと申し上げているわけです。

あと同じ不動産屋でも営業マンによって対応が全然、違うということもあります。その点も含めてしっかりと判断されることをおすすめします。

6.査定を1社だけに依頼する💀💀

不動産価格の査定は3社程度に依頼すべきです。

1社だけに査定を依頼していたのでは査定価格の妥当性の検討ができないからです。

なお、この際、必ず、各不動産屋に複数の不動産屋に査定依頼をしていることを伝えるようにして下さい。

自社だけが査定依頼を受けていると勘違いすると良からぬことを考えて不当な価格査定をするような不動産屋が時々、いるからです。

不当な価格査定を避けるためにも、この点については厳守して下さい。

7.一括査定サイトを利用する💀

インターネット上の情報を見ていると一括査定サイトについて概ね、好意的な意見が多いですが、私は正直、利用をおすすめしません。

一括査定サイトを利用したがために、いくつもの不動産屋からしつこく、つきまとわれるなど、非常に不愉快な思いをしたという話をたくさん見聞きしているからです。

手間を省くつもりで利用したのに、かえってとんでもない手間をとらることになったなんてことにならないためにも一括査定サイトの利用はなるべく避けることをおすすめします。

ちなみに「この一括査定サイトだけは大丈夫」といった感じの誘導文を時々、見かけますが私は「そんなわけあるはずないじゃんw」と思ってます。

一括査定サイト側から見れば不動産屋はお客様ですよ。

そのお客様のやることを一括査定サイトの立場からスクリーニングしきるなんてこと、できるわけないだろうと考えてしまうのです。

まあ、この点については絶対的、根拠のある話ではないので、そう考える人もいるという程度の話として、とらえておいて頂ければと思います。

いくつもの不動産屋からしつこく、つきまとわれるなんて想像するだけでも、ちょっと恐ろしい話だな。

不動産屋さんも決して安くはないお金を支払って、一括査定サイトに広告出稿している以上、元をとろうと必死になるのは自然なことです。ある程度のことは覚悟した方が良いでしょう。

8.高い査定金額を鵜呑みにする💀💀

複数の不動産屋に査定依頼をすると、その中の1社だけが飛びぬけて高い査定金額を提示することがあります。

こういった他社に比べて極端に高い査定金額を絶対に鵜呑みにしないようにして下さい。

他社に比べて極端に高い査定金額を出してきている不動産屋は、「とりあえず媒介契約をとってしまえば、価格を引き下げる話は追々すればよい」と考えている可能性が高いからです。

一般的にどんなものを売る場合でも査定金額は高い方がいいですよね。

でも、それはその査定金額で売れる（買い取ってくれる）ことが約束されているからこその話です。

この点、不動産売買契約の媒介を前提とする査定金額は事情が異なります。

この場合に査定金額が意味するのはあくまで「売り出し価格の提案」であって、その金額で売れるということが約束されているわけでもなんでもないのです。

この点を理解せずに高い査定金額を信じて売り出し価格を決めてしまうと、その金額で売れることがないのはもちろんのこと、長期間売れないため「売れ残り物件」というような悪い印象がついてしまい、結果的に安売りするようなリスクが高くなってしまいます。

ムダに損をすることがないよう十分、注意して下さいね。

9.売出し価格を欲張る💀💀

不動産屋が今の価格相場などを反映した、まともな査定を行っているのに、それを無視して高い売出し価格を設定するというのも絶対に避けるべき行為です。

8.と同じような結果になってしまうからです。

不動産屋は査定価格の根拠として近年、近隣の成約事例などを示していますよね。

（示していないとしたら、それは法律上の義務違反なので、その不動産屋は選ばない方がいいです。）

それが今の価格相場の現実なのです。

残念ながら、売主さんがいくらで買ったとか、あるいは、何らかの思い入れがあるなどということは買主さんには関係ありませんし、最終的に売れる価格に影響を与えることもありません。

結果的に安売りすることになってしまうことを避けるためにも現実を踏まえた適切な価格設定をされることを強くおすすめします。

10.媒介契約の種別を適当に決める💀

査定を依頼した各不動産屋の話を聞いた結果、不動産の売却を任せる不動産屋が決まったら売却活動をスタートする前提として、その不動産屋との間で媒介契約を締結します。

媒介契約には3種類のものがあるのですが、それぞれにメリット・デメリットがありますので不動産屋に言われるがままに適当に決めてはいけません。

必ず各媒介契約のメリット・デメリットを把握した上でご自身のニーズ・価値観に合うものを選択するようにして下さい。

各媒介契約のメリット・デメリットは以下の表のとおりです。

ちなみに私個人の意見としては専任媒介契約を選ぶのが一番、無難なように思います。

売主さんにとって最も権利と義務のバランスがいいように感じるからです。

ただし、「この不動産屋に任せれば安心」と思えるほどの不動産屋を見つけられなかった場合には、複数の不動産屋に売却を依頼できるよう一般媒介契約を選択されることをおすすめします。

自己発見取引（自分で買主さんを見つけて不動産屋を介さずに直接、取引すること）をする気が全くない場合には専任媒介契約と専属選任媒介契約のどちらを選んでも大差ありません。

11.内覧対応に協力しない💀💀

家の売却活動期間中は、なるべく多くのお客さんに内覧してもらえるようにする必要があります。

1人でも多くのお客さんに内覧してもらえれば、それだけ、より良い条件で購入してくれる買主さんと出会える可能性が高くなるからです。

ところが、このことを理解されず、自分の都合・スケジュールばかりを優先させて、内覧対応に全く協力しないような売主さんがたまにいらっしゃいます。

それでは家の売却が満足のいく結果になるはずがありませんよね。

少しでも良い条件で家を売却したいのなら、売却活動期間中は、それこそ内覧対応を最優先にするぐらいのつもりでスケジュール調整をして頂きたいと思います。

12.掃除をしない💀💀

内覧の申し込みが入ったら、その日までに徹底的に家の掃除をするようにして下さい。

家のきれい、汚いは、内覧に来たお客さんの購入判断にダイレクトに影響を与えることになるからです。

さらに購入申し込みがある場合の、購入希望金額にも少なからず影響を与えることになりますので、なるべく、きれいに掃除をするようにして下さい。

なお、仕事が忙しいとか、掃除が苦手で自力できれいにするのが難しいとかいった事情がある場合にはプロの掃除屋さんを利用しても良いでしょう。

もちろん、費用はかかりますが、家の売却結果にそれに見合ったプラスの影響が出ることは間違いありませんので。

購入希望価格にまで影響を与えるのか。がんばって掃除しないといけないな。

13.でしゃばる💀

売主さんの中には内覧時、必要以上にでしゃばって家のことを色々とアピールされる方がいらっしゃいます。

家を売りたいという気持ちがわからないわけではありませんが、やりすぎると、かえって買主さんを引かせることにもなりかねませんので、あまりでしゃばりすぎないように注意して下さい。

基本的には買主さんや不動産屋の営業マンから質問されたことに回答するだけでOKです。

それ以上に色々としゃっべてもプラスの影響が出ることはまず、ありませんので、あくまで控えめにされることを強くおすすめします。

14.問題点を隠す💀💀

家を少しでも良い条件で売りたいという気持ちが強くなりすぎて、家の抱える問題点を隠そうとする方がいらっしゃいますが、これも絶対に避けるべき行為と言えます。

言うまでもなく、あとあと大きなトラブルになってしまう可能性が高いからです。

下手をすれば多額の損害賠償請求を受けたりすることにもなりかねませんので、家の抱える問題点については隠すことなく、不動産屋や買主さんに伝えるようにして下さい。

なお、問題点というのは買主さんの購入判断に少しでも影響を与える可能性のあること全部です。

これぐらいは大丈夫だろうと軽い気持ちで黙っていると、そのことが重大な結果を引き起こすことにもなりかねませんので、ちょっとでも買主さんが気になりそうなことは、洗いざらい全て伝えておかれることを強くおすすめ致します。

家の問題点はもちろんのこと周辺環境の問題点などについても隠さず伝えるようにして下さいね。

15.不動産屋を過信する💀💀💀

不動産屋を過信するというのも絶対に避けるべき行為です。

このサイトでも何度もお伝えしてきたとおり、そもそも売主さんと家の売却を依頼された不動産屋では最も望ましいゴールが違うからです。

一般論として売主さんにとっての最も望ましいゴールというのは、自分の家が少しでも高く売れることですよね。

しかし、家の売却を依頼された不動産屋にとっての最も望ましいゴールというのは、他の不動産屋の力を借りずに自力で買主を見つけることです。

そうすれば、1社単独で売買契約を媒介することとなり、売主さんからだけでなく買主さんからも仲介手数料をもらうことができるからですね。

このように売主さんにとっての最も望ましいゴールと家の売却を依頼された不動産屋にとっての最も望ましいゴールが異なる以上、不動産屋のことを過信して売却活動を全面的に任せてしまっていいはずがありません。

常に不動産屋が自分の利益を優先するようなことをするリスクがあることを警戒して、しっかりとチェックの目を光らせ続けるようにして下さい。

16.過剰なリフォームをする💀💀

ときどき個人の売主さんであるにもかかわらず、水回りを交換するような高額なリフォームを実施した上で家を売りに出されている方を見かけますが、正直、全く感心しません。

高額なリフォーム費用を取り返せるほど、家が高く売れる保証は、どこにもないからです。

もちろん、多少は高く売れるでしょうし、売りやすくもなるのでしょうが、かけたリフォーム費用と差し引きすればマイナスになることの方が多いぐらいだと思います。

ちょっと、嫌らしい言い方になりますが、その陰で余分に儲けたのは誰でしょうか？

あらためて多くは語りませんが、今一度、「やってはいけないこと」の14個目が意味するところをかみしめて下さい。

17.価格交渉を簡単に受け入れる💀💀

不動産の購入申し込みがある際には、大抵、価格交渉が入ります。

この価格交渉については、そのまま簡単に受け入れてしまうのではなく、少しでも高く売却できるよう粘り強く交渉するようにして下さい。

たとえば売出し価格を2980万円に設定している家について「2800万円にしてもらえませんか？」という価格交渉が入った場合、イエスかノーで回答するだけでなく、売出し価格と先方の購入希望価格の間をとって「2900万円でどうですか？」と回答することもできます。

そうすれば、先方も全く譲歩しないということはないでしょうから悪くても2850万円ぐらいでは決着できるはずです。

「たかだか50万円のために、そんな面倒くさい交渉をしたくない」という声が聞こえてきそうですが、それは元の価格が高いからこそ、そう感じるだけの話。

普段の生活の中で考えれば、50万円はとても軽んじることができる金額ではないはずです。

たとえ10万円でも高く売ることができるよう、価格交渉には粘り強く対応するようにして下さい。

たしかに50万円は大きなお金だよね。いい格好をしないで、しっかりと粘ろうっと。

18.重要事項説明書の内容を確認しない💀

重要事項説明書は不動産の売買契約においては買主さんに対象不動産についての説明を行うために作成・交付されるものですが、売主さんも必ず、その内容を確認するようにして下さい。

重要事項説明書の記載内容に誤りがあると事後的にトラブルに巻き込まれてしまう可能性があるからです。

特に事実関係に関する記載については不動産屋より売主さんの方が絶対に正しい認識を持っているはずなので、その点について誤りがないかを確実にチェックするようにして下さい。

もちろん重要事項説明書の記載内容についての責任は、不動産屋が負うべきものです。

しかしながら、今の重要事項説明書の一般的なひな形には売主さんが署名する欄が設けられており、そこに署名をしている以上、自分は一切、関係ないと主張するのは普通の感覚の人には難しいように思います。

トラブルを確実に避けるためにも一通りは目を通されることを強くおすすめします。

19.契約書の内容を理解しない💀💀

不動産売買契約の場面では買主さんは割と一生懸命に契約書の内容を理解しようとされていることが多いのですが、売主さんの方は、適当に聞き流してしまっている方が多いように思います。

おそらく売主さんの方は家を手放してしまう側なので、なんとなく自分にはもう、あまり関係のないことのように感じてしまっているのでしょう。

しかし、これは絶対にいけません。

売買契約書の内容が重要であることは買主さん、売主さん双方にとって、何ら変わりがないからです。

売買契約書には売買価格等の取引の基本条件だけでなく、トラブル発生時の対処方法が具体的に定められています。

つまり、今後、売主さん・買主さん間で売買契約を巡って何らかのトラブルが発生すれば、この契約書の内容にしたがって問題解決が図られることになり、そこに異論を差しはさむことはできないのです。

たとえば契約書にこういう場合には売主さんから買主さんに300万円払ってくださいと定められていれば、たとえ買主さんに実損害が発生していなくても300万円を支払わなければならなくなります。

そんな重要なことが書かれている書類の内容をちゃんと理解せずに適当にやり過ごしてしまっていいはずがないですよね。

それこそ100％完全に契約書の内容を理解するぐらいのつもりで臨んで下さい。

不動産屋の営業マンの中には契約書の内容を読み上げるだけで、契約当事者が、ちゃんと内容を理解できるよう説明しようという気持ちが感じられない方が結構、多いです。そういう営業マンにあたってしまった場合にも、適当にやりすごすのではなく、わからないことは、わからないとちゃんと主張して説明を求めるようにして下さい。臆することはありません。わからないことについて説明を求めるのは契約当事者としての当然の権利なのですから。

20.引き渡し期日を守らない💀💀

当たり前のことですが家の引き渡し期日は確実に守らなければなりません。

引き渡し期日を守ることができないと契約書の内容にしたがって買主さんに損害賠償をしなければならなくなるなど重大な結果を招くことになりますので、この点、十分に注意して下さい。

なお「引き渡し期日を守れないなんてことあるのか？」という疑問を持たれる方がいらっしゃるかもしれませんが、実は最近はちょくちょく聞く話です。

もちろん、わざと引き渡し期日を守らないなどということではありません。

昨今は引っ越し業者さんの慢性的な人材不足の問題などから、直前の時期の引っ越しの予約がかなり難しくなっているんですね。

そのため引っ越ししたくても引っ越しすることができず、結果的に引き渡し期日を守ることができないという状況に陥ってしまうことがあるわけです。

このようなことにならないためにも引っ越しの予約は、なるべく早めに行うことを心掛けて下さい。

また、引き渡し期日を守ることが難しそうなことが判明した時には一刻も早く不動産屋にそのことを伝えるようにしましょう。

うまくすれば買主さんとの話し合いによって引き渡し期日を伸ばしてもらえるかもしれません。

21.確定申告を怠る💀

家の売却の結果、売却益が出た場合には必ず確定申告を行う必要があります。

確定申告を怠ると税務上の罰則を受けることがありますので絶対に忘れないようにして下さい。

なお、家（居住用財産）を売却した際の売却益に関しては3000万円の特別控除という制度が設けられているため、現実に所得税を課されるということは、それほど、多くないと思います。

しかし、この3000万円の特別控除を受けるためにも確定申告することが必要になりますので、忘れずに申告するようにして下さい。

税務に関しては不動産屋の営業マンもよくわかっていないことが多いので、お近くの税務署などで相談されると良いでしょう。職員の方が結構、親切に教えて下さいますよ。

まとめ

家の売却でやってはいけないこととしては次のようなものがある。

1. 売却期間を短かくしすぎる
2. 売却タイミングを適当に決める
3. 安易に買取りを利用する
4. 「この地域限定でお探しです」チラシを信用する
5. 不動産屋の良し悪しを会社の規模で判断する
6. 査定を1社だけに依頼する
7. 一括査定サイトを利用する
8. 高い査定金額を鵜呑みにする
9. 売出し価格を欲張る
10. 媒介契約の種別を適当に決める
11. 内覧対応に協力しない
12. 掃除をしない
13. でしゃばる
14. 問題点を隠す
15. 不動産屋を過信する
16. 過剰なリフォームをする
17. 価格交渉を簡単に受け入れる
18. 重要事項説明書の内容を確認しない
19. 契約書の内容を理解しない
20. 引き渡し期日を守らない
21. 確定申告を怠る

ここまで私の考える「家の売却でやってはいけないこと」を21項目にもわたってお伝えしてきたわけですが、それをあえてぎゅっと一文に集約するとこんな感じになるかと思います。

「決して不動産屋任せにせず、自分の頭で正しく客観性を持って考え、不動産売却を主体的にコントロールする」

もちろん、あなたも日々の仕事や家事などでお忙しいことでしょうから、自分であれこれ考えることなく、全部、不動産屋に丸投げしたくなってしまうという気持ちはわかります。

しかし、甘んじてそんなことをやっているようでは、後悔のない不動産売却など実現することはできないのです。

本文中でも触れたとおり、そもそも売主さんにとっての最も望ましいゴールと不動産の売却を依頼された不動産屋にとっての最も望ましいゴールは違うのですから。

100％実践できる必要はありません。

でも、なるべく

「決して不動産屋任せにせず、自分の頭で正しく客観性を持って考え、不動産売却を主体的にコントロールする」

ことができるよう心掛けて下さい。

そう心掛けることがあなたを後悔のない不動産売却へと近づけてくれるはずですから。

以上、今回は「家の売却でやってはいけないこと21選」というテーマでお伝え致しました。